A quitação de um imóvel não coloca automaticamente a propriedade no nome de quem fez a compra. Enquanto a transferência não aparece na matrícula do registro de imóveis, o comprador pode ter limitações para financiar o bem, oferecê-lo como garantia ou realizar uma venda futura.
O pagamento encerra a obrigação financeira prevista no contrato, mas não substitui as etapas formais de transferência. O imóvel continua juridicamente ligado à pessoa que aparece como proprietária no registro, inclusive em relação a possíveis dívidas dessa pessoa.
Fabrício Umbuzeiro de Carvalho, secretário-geral adjunto da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB-GO, explica que o comprador passa a ter a posse após cumprir o contrato, mas ainda precisa concluir o procedimento cartorial. “Não se torna, por si só, o proprietário do imóvel”, afirma.
Alternativa fora da Justiça
Uma das opções para buscar a regularização é a adjudicação compulsória extrajudicial. O procedimento permite solicitar diretamente ao cartório de registro de imóveis a transferência para o comprador, desde que os requisitos legais sejam preenchidos. Essa possibilidade foi incluída na legislação pela Lei nº 14.382/2022.
Antes da mudança, a adjudicação compulsória era buscada exclusivamente por meio de ação judicial. A via extrajudicial pode evitar esse processo em determinados casos, que podem levar anos para chegar ao fim, além de representar economia de tempo e custos, conforme a avaliação do advogado.
A falta de colaboração do vendedor não impede necessariamente a regularização. A medida pode ser considerada quando o antigo proprietário se recusa a formalizar a transferência, morreu ou não é mais localizado. A solução depende da documentação, da situação da matrícula e da forma como o imóvel foi adquirido.
Documentos variam conforme o caso
O contrato de compra e venda é uma das principais provas da negociação. Contratos particulares, incluindo os chamados contratos de gaveta, podem ser usados para demonstrar a aquisição. Quando esse documento não existe ou não é suficiente, testemunhas podem ser necessárias para a elaboração de uma ata notarial que confirme a compra e a venda.
Comprovantes de transferências bancárias também podem ajudar a demonstrar o pagamento. Não há, porém, uma lista única de documentos válida para todos os casos. O material precisa ser avaliado conforme as características da negociação.
A usucapião é outra alternativa que pode ser analisada em determinadas situações. Sua aplicação depende dos requisitos ligados à posse e ao imóvel, por isso não substitui automaticamente a adjudicação compulsória.
Análise antes do pedido
Não existe um prazo geral contado após a quitação que determine, sozinho, o uso da adjudicação compulsória. A escolha do procedimento depende das circunstâncias da aquisição e dos documentos disponíveis.
A orientação é reunir contrato, comprovantes de pagamento, matrícula do imóvel e outros registros relacionados à negociação antes de iniciar a regularização. “É importante que ela tenha o acompanhamento de um profissional específico do caso”, orienta Fabrício.
A análise individual pode indicar o caminho mais viável para que o comprador deixe de ter apenas a posse decorrente do negócio e passe a constar formalmente como proprietário na matrícula.
